Bouwen op landschappelijk en cultuurhistorisch gevoelige locaties
Op een bedrijventerrein langs de Vuurlijn in Uithoorn, de locatie van een voormalige garage naast fort Kudelstaart en op een te saneren bedrijvenlocatie langs de Ringvaart in Haarlem wordt woningbouw ontwikkeld. Ellen Marcusse, Klaas Jan Wardenaar en Jan Winsemius maakten een rondje langs deze locaties en gaan ieder vanuit hun eigen invalshoek met elkaar in discussie over de ruimtelijke kwaliteit. Wat doen de plannen met de kwaliteit van de plek en de omgeving? Wat is de rol van de gemeente en zou de ARO niet al in een vroeger stadium van planvorming een rol moeten kunnen spelen?
“Misschien moeten we als ARO soms wat stelliger zijn in het advies: het gaat hier immers om een heel gevoelige locatie.”
- Een gesprek tussen Ellen Marcusse, Klaas Jan Wardenaar en Jan Winsemius
- Plannen en ARO-adviezen
WAPO-terrein Uithoorn
Ellen: Toen we dit plan voorgelegd kregen hebben we geconstateerd dat het programma wat betreft het aantal en type woningen te groot was, al gaan we daar als ARO eigenlijk niet over. Het is aan de gemeente om vooraf goede randvoorwaarden mee te geven. Door het overvolle programma en de hierop gebaseerde stedenbouwkundige opzet bleef er te weinig afstand tot de Vuurlijn en groene, openbare ruimte over. Inpassing kost nu eenmaal ruimte. Door simpele aanwijzingen van de ARO, ook met betrekking tot woningbouwtypologie en verkaveling is het plan dat we later te zien kregen een stuk beter geworden.
Jan: Er was inderdaad meer ruimte nodig in het plan, vooral aan de kant van de Vuurlijn. De Vuurlijn, die onderdeel is van de Stelling van Amsterdam, is een prachtige route, die vraagt om kwaliteit. Zorg dat er continuïteit zit in de route. Met dit plan ontstaat de mogelijkheid de huidige situatie te verbeteren. Het plan is na het advies veel beter geworden.
Klaas Jan: Bij de vuurlijn speelt ook de ecologische structuur een belangrijke rol. De vuurlijn vormt met de dijk en het water een groen-blauwe verbinding door het stedelijk gebied. Lokale ontwikkelingen, zoals dit woningbouwplan, moet je zien als kansen om die totale structuur te versterken, in kwaliteit en continuïteit. Door een goede groene rand van dit plan kan de ecologische waarde dus in bredere zin worden versterkt.
Ellen: Je ziet in dit geval dat de ontwikkelaar opdrachtgever is. De gemeente zou haar positie eigenlijk beter moeten gebruiken om de kwaliteit van de omgeving te borgen.
Woningbouw bij Fort Kudelstaart
Ellen: Als ARO hebben we bij dit plan heel praktische zaken meegegeven: zorg voor een openbare oever en creëer ruimte door de verkaveling aan te passen. Het voorstel was om twee vrijstaande woningen samen te voegen tot één volume. Uiteindelijk is dat niet overgenomen. Ook vroegen we aandacht voor behoud van een strook openbare ruimte langs het water aan de zijde van fort Kudelstaart, om onder andere het sluisje toegankelijk te houden. In het plan is die openbare ruimte beperkt gebleven tot een smalle strook. Dat is een gemiste kans. Misschien moeten we als ARO soms wat stelliger zijn in het advies: het gaat hier immers om een heel gevoelige locatie bij het fort en afstand en openbare oevers zijn dan noodzakelijk. Vanuit de Stelling krijg je grip op de plek, niet vanuit de kwaliteit van de straat waar het plan aan ligt.
Klaas Jan: Je kunt daar ook anders tegenaan kijken. De weg was er in feite eerder dan het fort, het fort is dus eigenlijk een vreemde eend in de bijt. De ontwikkeling mag dus best in de stijl van het oude lint passen, maar een bepaalde zone van ruimte rondom het fort handhaven is natuurlijk wel essentieel.
Jan: Bij de Stelling wordt wel gezegd dat aan de binnenkant ontwikkelingen mogelijk zijn die laten zien dat ze het verdedigen waard zijn. Je verwacht dus wel iets van de kwaliteit van plannen zoals dit woningbouwplan, onder andere door meer afstand te nemen. De bestaande situatie is ook niet ideaal. Tegen het sluisje aan ligt nu een woonboot, die dit onderdeel van de Stelling van Amsterdam volledig overheerst. Blijkbaar is hier in het verleden al meer toegestaan dan ruimtelijk wenselijk is. Er moet ook aandacht blijven voor de kleine onderdelen van de Stelling, zoals het sluisje hier.
Ellen: De sluis zelf is ook deels in gebruik genomen door de bewoner van de woonboot, terwijl het toch een openbaar element is. Hier zouden eenvoudige afstandsregels moeten gelden en meer aan handhaving moeten worden gedaan. Of zou je vanuit de Stelling zelf niet strenger moeten zijn? Hoe wordt daar bij andere stelling-locaties mee om gegaan? Is er bijvoorbeeld een mogelijkheid grond aan te kopen? Het gaat tenslotte om werelderfgoed.
Klaas Jan: Hier ligt vooral een taak voor de gemeente, vanuit de Stelling zelf is het lastig te realiseren. Je zou ook dit woningbouwplan weer in een bredere context moeten zien. De redenering kan zijn: je mag hier iets ontwikkelen, maar zorg dan ook dat je iets terugdoet voor de omgeving. Het is bijvoorbeeld denkbaar dat er een betere ecologische relatie komt tussen het boezemwater van de Westeinderplassen en het polderwater in de Legmeerpolder, bijvoorbeeld door het realiseren van een vispassage. Nu ontbreekt die verbinding en deze woningbouwontwikkeling is, ook hier weer, een kans.
Jan: Het lastige is wel dat we daar als ARO niet over gaan. We geven advies over een plan, niet over ontwikkelingen in de omgeving. In elk geval zou er wel een moment moeten zijn in de planvorming waarop er laaghangend fruit wordt geplukt. Wellicht kan wel richting de Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit (PARK), die een onafhankelijk adviesrol heeft, worden geadviseerd om hier iets van te vinden.
Woningbouw Tjadenterrein Haarlem
Jan: Hier gebeurt iets dat je vaker ziet bij plannen die aan de ARO worden voorgelegd. Het belangrijkste argument om op een plek een ontwikkeling toe te staan is dat er nu iets staat waar we met zijn allen niet blij mee zijn. Een vervuild en sterk verwaarloosd terrein in dit geval. Anders zou je waarschijnlijk niet op het idee komen om hier, op deze locatie aan de Ringvaart en het Spaarne te bouwen. Eigenlijk word je zo beloond met ontwikkelruimte omdat je ergens een rommel van hebt gemaakt. Dat kan toch eigenlijk de bedoeling niet zijn.
Ik vond het overigens geen slecht plan, al zou het wel wat kleiner kunnen.
Klaas Jan: Op deze locatie is de kop van het terrein, waar het Spaarne vanuit de Ringvaart begint, ruimtelijk essentieel. Vroeger was dit een markant invaarpunt vanaf het Haarlemmermeer. De opgaande beplanting is hier verouderd en is deels verwijderd, maar dient wel te worden teruggebracht. Ook ecologisch gezien is het groen hier belangrijk, omdat de oevers van de planlocatie verder vrij hard zijn en dit als stapsteen kan functioneren.
Ellen: Net als op de andere locaties betreft het inderdaad weer een redelijk ver uitgewerkt plan waar we als ARO op hebben gereageerd. Het programma lag al vast. We hebben onder andere geadviseerd om meer doorzicht in het plan te creëren, door de verkaveling te draaien en meer openbare oevers te maken. Het gaat dus eigenlijk altijd om een bredere opgave, waar een ontwikkeling aan bijdraagt en waarbij gebruik gemaakt wordt van de dynamiek van de plek. De gemeente zou hier meer in moeten sturen om kansen te verzilveren.
Eigenlijk zou je als commissie in een nog eerder stadium moeten kunnen meedenken over de spelregels van de plek en het concretiseren van wat in de Leidraad staat. Het gaat ook om een goede analyse van de plek, inclusief de omgeving.
Klaas Jan: Als ARO zouden we inderdaad niet alleen reactief maar ook wat meer proactief moeten kunnen zijn. In een eerder stadium aan tafel dus, ook als het bijvoorbeeld gaat om de locatiekeuze of programma.
Ellen: Er zou duidelijker onderscheid kunnen worden gemaakt in de stadia van advisering, bijvoorbeeld: beeldvorming (advisering over programma en uitgangspunten in relatie tot de locatie), oordeelsvorming (advisering als vooroverleg over de eerste planvorming) en besluitvorming (advisering met betrekking tot het definitief ontwerp). Als ARO zitten we in feite nog steeds achterin het traject. Wanneer de ARO meer aan de voorkant zou zitten, al bij het nadenken over de uitgangspunten, is het overleg veel constructiever. Het samen, ter plekke op de locatie discussiëren helpt bij het formuleren van uitgangspunten vanuit de omgeving. Hierin ligt tenslotte een belangrijke basis voor ruimtelijke kwaliteit.
Jan: De adviezen van de ARO hebben vaak een zeker informeel karakter. De ARO kiest er dan uiteindelijk voor geen ja of nee te zeggen, maar om adviezen voor de uitwerking mee te geven. Als die adviezen niet worden overgenomen is dat een werkwijze die eigenlijk niet goed uitpakt. Misschien moet de ARO dan soms strenger zijn en duidelijker negatief adviseren. Of de provincie moet strenger zijn richting gemeenten bij het naleven van het ARO-advies. In een vroeger stadium meedenken over de uitgangspunten en de afweging van de plek zou in ieder geval helpen om betere plannen te krijgen.
Ellen Marcusse
Stedenbouwkundige
vast lid van de ARO sinds september 2016
Eigenaar EM-Studio voor ontwerp en advies, lid van het Algemeen Bestuur van Waterschap Zuiderzeeland, lid diverse adviescommissies.
Aandachtsgebieden:ruimtelijk ontwerp en advies, ruimtelijk beleid en ruimtelijke kwaliteit, welstand en monumenten.
Jan Winsemius
Planeconoom
vast lid van de ARO sinds oktober 2014
Eigenaar van bureau Middelkoop.
Aandachtsgebieden:grondbeleid, planeconomie, ruimtelijke kwaliteit en de corporatiesector.
Klaas Jan Wardenaar
Ecoloog en landschapsarchitect
reservelid van de ARO sinds mei 2016
Mede-eigenaar landschapsarchitectenbureau SMARTLAND, lid van de Commissie MER en docent Academie van Bouwkunst Amsterdam en Technische Universiteit Delft.
Aandachtsgebieden:actuele vraagstukken met name gekoppeld aan klimaatverandering, zowel op klein schaalniveau (ruimtelijke inrichting en architectuur) als op groter schaalniveau (deltaprogramma, ruimtelijke adaptatie, kustverdediging, grootschalige natuurontwikkeling, integrale gebiedsontwikkeling), recreatie en toerisme.
- 1. Herontwikkeling WAPO-terrein, Koningin Maximalaan De Kwakel, gemeente Uithoorn
- 2. Sloop bedrijfsgebouwen en bouw zeven woningen Kudelstaartseweg 92 Kudelstaart, gemeente Aalsmeer
- 3. Woningbouw Tjadenterrein, Zuid Schalkwijkerweg 58, gemeente Haarlem
De WAPO-locatie is een typische stadsrandlocatie die langs de belangrijke ontsluitingsweg aan de rand van Uithoorn is gegroeid. Door de groei van Uithoorn ligt het terrein nu ingeklemd tussen de oprukkende nieuwe woningbouw aan de noord- en oostzijde en de recreatieve voorzieningen aan de westzijde. De bebouwing op de locatie bestaat vooral uit bedrijfshallen en een enkele bedrijfswoning. De locatie ligt in een groene omgeving. Aan de zuidwestzijde vormen de begraafplaats en de sportvoorzieningen een grote groene structuur als onderdeel van het gebied langs de Vuurlijn. De Vuurlijn is niet alleen onderdeel van de Stelling van Amsterdam, maar is ook een belangrijke groen-blauw structuur. De tuinen van de woningen aan de oostzijde vormen samen met de ecologische zone een groene buffer tussen het bedrijventerrein en de bebouwing van Park Krayenhoff.
Ligging planlocatie in Uithoorn (Bron: Stedenbouwkundige uitgangspunten
WAPO locatie Uithoorn, Kien Ontwerp, 21 juli 2016)
Op basis van de stedenbouwkundige uitgangspunten uit 2016 is begin 2018 een stedenbouwkundige Visie opgesteld. Het plangebied grenst zowel aan het landschap van de Vuurlijn (sfeer: langs de Vuurlinie) als aan de westelijke toegangsweg van Uithoorn (sfeer: tuinstedelijke economische gezicht). De ontwikkeling dient bij te dragen aan het versterken van de contrasten tussen beide sferen. Het zwaartepunt van de ontwikkeling ligt aan de Koningin Maximalaan. Het gaat hier om een gebouw met vier woonlagen, met accenten tot zes woonlagen. De bebouwing op de locatie neemt vanaf de Koningin Maximalaan richting de Vuurlijn af van vier bouwlagen naar maximaal twee bouwlagen met kap. De verkaveling neemt in deze richting in dichtheid af.
Langs de Vuurlinie is een zorgvuldige landschappelijke inpassing vereist, met veel groen.
Wat betreft de woningbouw is het doel om de variatie, keuzemogelijkheden en kwaliteit in Uithoorn te vergroten. Het gaat hierbij om de volgende woning-marktsegmenten: luxere koopwoningen zoals 2 onder 1 kapwoningen en vrijstaande woningen die voor ‘doorstromers’ interessant zijn; sociale huur en het middensegment huur of koop; huurwoningen ter verbetering van de sociale huurvoorraad; nultredenwoningen.
Schetsontwerp met stedenbouwkundige opzet (Bron: Stedenbouwkundige Visie WAPO-terrein Uithoorn, Pep-pel-Talk BV, Bensink Vastgoed Advies, Hans Been Architecten BNA, VLUGP, 21 februari 2018)
Bestaande situatie, gezien vanaf de Vuurlijn (Bron: Stedenbouwkundige Visie WAPO-terrein Uithoorn, Pep-pel-Talk BV, Bensink Vastgoed Advies, Hans Been Architecten BNA, VLUGP, 21 februari 2018)
Wensbeeld, gezien vanaf de Vuurlijn (Bron: Stedenbouwkundige Visie WAPO-terrein Uithoorn, Pep-pel-Talk BV, Bensink Vastgoed Advies, Hans Been Architecten BNA, VLUGP, 21 februari 2018)
ARO advies (7 maart 2018)
De ARO is kritisch over de opzet van deze ontwikkeling. De ARO vindt dat in het plan sprake is van teveel woningtypologieën en teveel verschillende ruimtelijke oplossingen voor één plek. Er wordt ook getracht om tegelijkertijd een poort naar Uithoorn te maken én een geleidelijke overgang naar de Vuurlijn. Het plan is door deze optelsom van uitgangspunten en vormen erg vol en komt geforceerd over. In de uitgangspuntennota spelen groen, recreatieve waarde en ecologische waarde nog een belangrijke rol, maar in de uitwerking zijn deze maar in zeer beperkte mate terug te vinden. De ARO doet de aanbeveling om de kans om de Stelling van Amsterdam op deze plek te behouden en te verbeteren, en de daarmee samenhangende groene invulling, als leidend principe te gebruiken in de uitwerking. Dit betekent dat, komend vanuit Aalsmeer, er juist een asymmetrische entree ontstaat van Uithoorn, die recht doet aan de ligging en herkenbaarheid van de Stelling. Ook zou de landschappelijke overgang, met het hoogteverschil tussen de lager gelegen Legmeerpolder en de hoger gelegen bovenlanden, beter beleefbaar moeten worden gemaakt. De ARO vraagt om op basis van genoemde overwegingen nog eens goed naar het plan te kijken.
Stand van zaken
Het planopzet is na de ARO-vergadering aangepast, mede op basis van het advies van de commissie. In de nieuwe stedenbouwkundige opzet zijn minder woningbouwtypologieën toegepast, is meer rekening gehouden is met de oorspronkelijke verkavelingsrichting en de aanwezigheid van de Vuurlijn, en er is meer ruimte gemaakt voor groene openbare ruimte. Er zijn twee modellen uitgewerkt: één met appartementen en één met verandawoningen. De plannen worden op dit moment verder uitgewerkt.
Een van de nieuwe uitwerkingen, met appartementen (Bron: Stedenbouwkundige Visie WAPO-terrein Uithoorn, Pep-pel-Talk BV, Bensink Vastgoed Advies, Hans Been Architecten BNA, VLUGP, 28 april 2018)
Het plan betreft de sloop van bedrijfsgebouwen op het adres Kudelstaartseweg 92 en het bouwen van zeven woningen met ieder twee parkeerplaatsen en twee bezoekers-parkeerplaatsen. De locatie ligt vlak bij fort Kudelstaart, dat onderdeel is van de Stelling van Amsterdam. Het bouwplan past niet binnen de huidige bestemming zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Uiterweg Plasoevers 2005. In het bestemmingsplan is voor de locatie een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar de bestemming ‘Wonen’, met regels voor de uitwerking daarvan. Het wijzigingsplan geeft invulling aan deze wijzigingsbevoegdheid.
Ligging planlocatie bij fort Kudelstaart (Bron: Google Maps 2019)
Bestaande situatie met bedrijfsgebouwen, gezien in noordelijke richting. Links in beeld het sluisje. (foto: Hans van Helden)
Beoogde verkaveling van het woningbouwplan ten noorden van het fort (Bron: Toelichting wijzigingsplan, gemeente Aalsmeer, 2018)
ARO advies (3 oktober 2018)
De ARO adviseert om een betere analyse te maken van de samenhangende onderdelen van de Stelling van Amsterdam op deze locatie en hier meer mee te doen in het plan. Ter hoogte van de sluis dient meer afstand tot en zicht op het fort te worden gerealiseerd. Dit kan door een bredere openbare ruimte te creëren aan de zuidzijde van het woonplan en hiermee ook de sluis openbaar toegankelijk te houden. Met het oog op het creëren van meer ruimte en zicht op het fort adviseert de ARO om ook de twee vrijstaande woningen te combineren tot een twee-onder-een-kapwoning en meer afstand te houden tot de weg. Wat betreft de architectuur kan de ARO zich vinden in het uitgangspunt ‘Hollands huis’, maar dan mag de stijl wel eenvoudiger en ingetogener dan nu wordt voorgesteld.
Stand van zaken
Het plan bevindt zich op dit moment in de fase van het concept ontwerpbestemmingsplan. Hierin is in beperkte rekening gehouden met advies van de ARO. De twee vrijstaande woningen zijn niet samengevoegd, maar door het iets naar achteren schuiven van het bouwvlak van de woning die het dichtst bij het fort ligt ontstaat vanaf de Kudelstaartseweg iets meer zich op het fort. De openbare ruimte bij het sluisje blijft beperkt tot een smalle oeverstrook.
Uitwerking nieuwe verkaveling, met afstandsmaten (bron: gemeente Aalsmeer, Ontwerp toelichting Wijzigingsplan Uiterweg Plasoevers 2005 – Kudelstaartseweg 92, 2019)
De planlocatie betreft een deels vervuild terrein dat wordt gesaneerd. Het terrein is 1,5 ha groot. De bestaande, voornamelijk vervallen bebouwing wordt gesloopt en hiervoor in de plaats worden 32 woningen gerealiseerd in 11 bouwvolumes. Het gaat dus om de transformatie van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming.
Het gebied vormt een enclave aan het eind van een doodlopende weg, op een bijzondere locatie waar het Spaarne op de Ringvaart van de Haarlemmermeer aansluit. Het in de loop van de tijd opgehoogde terrein vormt een schakel tussen de laag gelegen polder en de hoger gelegen kade van de Ringvaart. De locatie grenst aan het inundatiegebied van de Stelling van Amsterdam.
De opgave is om de karakteristiek van de plek te behouden en een landelijk woonmilieu te realiseren dat optimaal gebruik maakt van de locatiekwaliteiten: wonen in het landschap. De enclave wordt getransformeerd naar een nieuw buurtschap. De ruimtelijke drager voor het buurtschap is een dijkje dat tevens dienst doet als ontsluitingsweg. De percelen ten zuiden van het dijkje zijn primair georiënteerd op het water en de percelen ten noorden ervan hebben vrij zicht op de openheid en het groen van de aangrenzende polder.
In de verkaveling is aansluiting gezocht bij de geschiedenis van de plek. De schaal en typologie van de huidige bebouwing en de losse industrieverkaveling is vertaald in een combinatie van grotere en kleinere gebouwen met wisselende kaprichtingen en verspringende rooilijnen. Op enkele strategische plekken zijn de doorzichten breder en van grotere afstand te ervaren. De doorzichten naar het open polderlandschap – een wens van de gemeente – dragen bij aan de beleving van de Stelling van Amsterdam. De kavels grenzen met de achterkant aan de polder of de Ringvaart. De buitenruimtes aan de Ringvaart zijn uitgevoerd als terras aan het water. Aan de achterzijde, richting polder, vormt de bestaande houtwal de erfafscheiding. Het merendeel van de woningen is voorzien van een parkeerplaats op eigen terrein. De overige bewonersplekken, en ook de bezoekersparkeerplekken worden gerealiseerd in drie compacte clusters in de openbare ruimte. De twee ‘parkeerkoffers’ aan de zuidzijde worden ten opzichte van de dijk verlaagd aangelegd, waardoor de geparkeerde auto’s zoveel mogelijk uit het zicht staan.
Bestaande situatie planlocatie gezien in noordelijke richting (Bron: Voorlopig ontwerp stedenbouw Tjadenterrein Haarlem, Mark van der Heide Urban Design i.s.m. MXT landschappen en Fu Factory, 29 mei 2018)
Voorlopige stedenbouwkundige opzet (Bron: Voorlopig ontwerp stedenbouw Tjadenterrein Haarlem, Mark van der Heide Urban Design i.s.m. MXT landschappen en Fu Factory, 29 mei 2018)
Visualisatie van het plan (Bron: Voorlopig ontwerp stedenbouw Tjadenterrein Haarlem, Mark van der Heide Urban Design i.s.m. MXT landschappen en Fu Factory, 29 mei 2018)
ARO advies (4 juli 2018)
De ARO is in algemene zin positief over de inrichtingsvoorstellen op deze bijzondere locatie. De commissie onderschrijft de voorgestelde tweedeling van wonen op de hoger geleden kade aan de Ringvaart en wonen in het groen op het lager gelegen deel in de polder. Deze opzet sluit aan en draagt bij aan de kwaliteit van deze plek.
De ARO ziet graag dat de kop van het terrein met beplanting wordt versterkt, openbaar is en wat ruimer wordt, waardoor de historische plek waar het Spaarne en de Ringvaart bij elkaar komen (weer) wordt benadrukt. De ARO doet de suggestie om het industriële karakter langs de Ringvaart nog wat meer te accentueren door de bebouwing meer te schakelen en verder door te laten lopen tot bij de entree en het pontje. De commissie stelt verder voor om de verkaveling van het woonveld met de vier woningen, op het lagere deel, haaks op de Ringvaart te projecteren. Hierdoor is er vanaf de zijde van de Ringvaart meer doorzicht naar het open landschap mogelijk. Om de natuurwaarden binnen het plan te vergroten wordt de suggestie gedaan om op de overgang naar de veenpolder een natuurlijke oever te ontwikkelen, zodat een rijker en ecologisch waardevoller beeld ontstaat aan de noordzijde van het wijkje. Ten slotte vraagt de ARO om nog eens goed naar de parkeernorm te kijken, omdat deze volgens de commissie wat laag is ingeschat.
Stand van zaken
Het plan verkeert nu in de fase van het voorontwerp bestemmingsplan. Hierin wordt alleen kort aangeduid dat de plannen voor advies aan de ARO zijn voorgelegd en dat de commissie positief over het plan heeft geadviseerd. Het is niet duidelijk wat er met de aanbevelingen is gedaan.
